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首都讨论控制商住房市场 分析称限制在售及存量交易可能性小

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2016年8月29日|汽车交通运输网  http://auto.deadcrusade.com |打印】【关闭

受到研究普华报道

 


 

人民网记者得知,北京市相关单位召集了关于从严遏制商改住项目研讨会。

关于如何对京商改停止项目进行限制,部分匿名人士告诉人民网记者,北京市打算将现有商住项目分为几类:以地而不开工;开工但不预售;已经开工但不竣工;已经销售。

克政策上,上述前三类商住项目停办一切手续,不开工项目暂缓发开工证,再规划方案,已经开工项目要求停工,再审核施工图设计、计划、开工方案等,保险不进行“商改停止”。但是对第四类已售商住项目,少无定论。

此外,商住限制政策对土地和计划也举行了更加严峻的限制。少暂停商住用地供应,对于尚未供地的商业类项目,以在继续供地遭受进行正式,参加后期追责责任。

已经在施工等的商住项目,还要加强统筹验收和竣工验收的管理,杜绝“商改停止”,并且要求房屋登记部门现勘时提高“商改停止”检查。

针对目前流传的北京市相关单位对商改停止项目进行限制的研讨会内容,链家研究院分析师许小乐据此认为,从目前政策导向看,政策倾向于限制新增商住房供给,对于已在售的协商住房暂无定论,“但是政策如何决策在售新建商住房和存量商住房,针对商住房市场状况进一步重要。”

许小乐认为,同种或是政府会同意已经卖的商住房在市面流通,通过造成的是未来因商住房供给减少,不受限购,可能会出现外地居民抢购现象,短期内北京商住房成交将会见出现一个小高潮,以后随着库存出清而退。

其他一种或是政府不允许存量商住房在市面上流通,那么由于商住房自身存在的缺点(产权年限短、水电费偏高),商讨住房需要将会见出现断崖式下降。

许小乐判断,政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不十分,政策应该更倾向于保持现有商住房交易,在增量上加大管控力度。

“同是由于商业地产近几年状况不好,克在售商住房出售,不利于商业地产去库存。”许小乐分析说,“第二是对于存量商住房,由于大部分购房者还处于按揭状态,如果限制存量商住房出售,见面对影响购房者的好处。”

北京市相关单位之所以重新讨论限制商住房,许小乐认为,立即是因为商改停止由于改变了土地规划用途,直接是政府严格禁止的种类。

2010年5月,北京市已建委、发改委、计划委、国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,其中明确,在2010年5月31以后签订土地出让合同的酒店项目,概禁止分层、分单元销售。

2011年初,北京市已建委又宣布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求就建成的非住宅项目禁止擅自分割。

2011年5月16日,北京市住建部等五部门共同出台《关于加强机关联动,全面商业、办公类项目管理的通知》,规定商业、办公类项目一般应运用公共走廊、公共卫生间式布局,不可使用单元式或住房套型式设计。针对擅自内部加层、增加建筑面积的反对验收合格。

“但是从实践效果看,这些政策并不取得很好的实行,缺乏监管实施细则,开发商仍然打擦边球,在建造时候预留出上下水管道、连天然气管道,改变房屋平面布局,针对房屋重新进行分割等。”许小乐说。

他更加认为,由于商住房不在限购政策范围内,在首都房地产市场整体火爆的情况下,多需要通过购买商住房“曲线”入市,今年上半年全市范围内限购的协商住房成交规模远远超过纯住宅类,商讨住房已经成为游离于调控之外的不安定因素,扰乱了政府调控政策,针对房地产市场稳定运行造成不利的影响,“所以,政府决定对商住房实行增量控制。”

根据链家研究院的统计数据,直至8月24日,今年1-8月新房市场商住房成交42985宪章,纯商品住宅成交32025宪章,商住房是新房的1.34倍,如果去年同期,商讨住房成交量仅为纯商品住宅的28%。

从新房库存上看,目前新建商住房存量(包括期房和现房)超越4万套,接近纯商品住宅存量的70%。 

许小乐告诉人民网记者,作为商业或办公地块的衍生住宅项目,商住项目的范围都超过常态。

“目前严控商住开发供应端的政策还不生,需要端的政策可能会更为谨慎。”许小乐说,如果对存量商住房的需要端给限制,短期内商住市场成交量可能会出现断崖式下降,同不利于市场稳定。

“从长远看,乘房源不断为吃,相应需求得不到匹配,商住市场呢会逐渐降温。”许小乐最后补充。

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